¿Qué son las cláusulas suelo?
Las cláusulas Suelo o suelo hipotecario establecen un interés mínimo en una hipoteca variable. Solo se aplica cuando la suma del euríbor más el diferencial se sitúa por debajo de un valor establecido, indicado en la escritura de la hipoteca.
Por al contrario, la cláusula techo establece un interés máximo en una hipoteca variable, que se aplicará cuando la suma del euríbor más el diferencial supere un valor determinado.
¿Cuál es el origen de estas cláusulas?
En la época de la burbuja inmobiliaria española, en el año 2008, empezó a manifestar un incremento excesivo de los precios de las viviendas.
Esto surgió debido a la falta de suelo edificable a buen precio; por los beneficios fiscales concedidos a la compra de una casa; por el aumento de la población a causa de la inmigración; el exceso de crédito y la recalificación de suelos.
Entre los años 2005 y 2007 el Euríbor inicia un ascenso de hasta el 4%, indicador principal de una inminente crisis.
Fue en 2008 que empezaron a disminuir considerablemente los precios de la vivienda y el número de operaciones de compraventa, generando que las constructoras entren en problemas de caja y rentabilidad.
En ese contexto la mayoría de hipotecas variables incluían un interés mínimo de entre el 2,5% y el 3,5%, así los bancos se aseguraban un beneficio en caso de que el euríbor fuera a la baja.
En los años posteriores el euríbor empezó a descender, beneficioso para los que pagaban una hipoteca en impuesto fijo o variable sin cláusulas abusivas.
Pero el problema era otro, la mayoría de los clientes no eran conscientes de la existencia de dichas cláusulas suelos en su hipoteca.
Es por eso que los afectados empezaron a denunciar a sus entidades con la finalidad de anular el tipo mínimo y se les devolviera lo que se había estado cobrando de más.
El Tribunal Supremo, en mayo de 2013, declaró por nulas las cláusulas suelo incluidas con falta de transparencia en las escrituras.
¿Se pueden reclamar todas las cláusulas suelo?
No. Solo se podrán anular las que son abusivas o fueron incluidas con falta de transparencia, es decir, las que si cumplen estos requisitos:
- Tener la condición legal de consumidor particular.
- El banco no ofreció la información suficiente sobre el suelo antes de contratar la hipoteca:
- No informar del efecto del interés mínimo en la hipoteca
- No tener incluida la cláusula en la oferta que se presentó cuando se aprobó la solicitud, pero se incluye en el contrato final.
- Diferencia desproporcionada entre Suelo y Techo hipotecario.
¿Cómo descubro si mi hipoteca tiene cláusulas suelo?
Es más fácil de lo pensado, si tiene un interés variable y pagaste la misma cuota durante varios años seguidos, es probable que tengas disponible un interés mínimo ya que el euríbor suele variar a lo largo de los años.
Para estar seguro si la hipoteca contiene esta cláusula se debe revisar la escritura del préstamo, aunque muchas veces se encuentra escondida detrás de algunas expresiones como: Suelo, Tipo de interés mínimo, Horquilla de interés, Túnel de interés, Límite a la variabilidad, Limitaciones a la baja del tipo de interés, Limite a la aplicación del interés variable, ‘El tipo de interés pactado no podrá ser superior ni inferior…’, Acotación mínima de interés…
¿Cómo se reclaman estas cláusulas abusivas?
Puedes reclamar la eliminación de la cláusula y el dinero pagado de más si cumples los requisitos anteriores. La reclamación se interpone por vía extrajudicial y por la judicial.
- Primero por vía extrajudicial tienes que reclamar ante el mecanismo extrajudicial establecido en el Real Decreto Ley 1/2017.
Las entidades bancarias suelen denegar esta reclamación.
- Segunda por vía judicial presentando demanda ante juzgado de primera instancia y solo podrá hacerlo un abogado. El juzgado tarda una media de un año en emitir una sentencia.
En el caso de ganar la demanda, se condenará a la entidad bancaria a devolver las cantidades que se hayan cobrado de más en aplicación de esta cláusula suelo por su abusividad al ser nula de pleno derecho. Si se da una estimación total de la demanda en la sentencia se condenará en costas judiciales al banco, entre estas los honorarios del abogado.
¿Qué ocurre si firme un acuerdo con el banco donde se eliminaba mi cláusulas suelo y renuncia de las acciones legales?
Mucha gente no sabe que estos acuerdos pueden ser igualmente nulos por ser abusivos.
Para que el acuerdo sea válido tiene que superar el control de transparencia. El prestatario que las firma con carácter previo ha debido de ser informado de lo que estaba firmando y sobre todo de las consecuencias que ello conlleva.
Aún firmando este tipo de acuerdos se puede reclamar en muchos casos.
En SANTOLALLA ABOGADOS somos expertos en derecho bancario. Nuestra socia fundadora estuvo trabajando en despacho de prestigio en defensa de los consumidores, dando el salto después a ser letrada de banca. Todo ello hace que nuestra visión de este tipo de procedimientos sea total, pudiendo hacer un asesoramiento especializado al máximo.
Si tienes dudas de si puedes reclamar algo de tu préstamo hipotecario consúltanos sin compromiso.
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